Home / Artykuły / Zasiedzenie własności nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym przez samoistnego posiadacza

Zasiedzenie własności nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym przez samoistnego posiadacza

05 lipca 2016 0 2200

         Adwokat Piotr Bańczyk zwraca uwagę, że w kodeksie cywilnym nie została uregulowana wprost możliwość zasiedzenia własności nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym przez samoistnego posiadacza. W konsekwencji istnienia stanu niepewności pojawiają się w orzecznictwie odmienne poglądy w tej kwestii. Należałoby jednak przychylić się do stanowiska dopuszczającego takie rozwiązanie.

         Zasiedzenie jest instytucją prawa cywilnego, zmierzającą do usunięcie sprzeczności między stanem faktycznym, a istniejącym stanem prawnym i tym samym prowadzącą do jego zalegalizowania w związku z długoletnim nie interesowaniem się losami swojego majątku przez prawowitego właściciela.

         W praktyce najczęściej pojawia się zasiedzenie prawa własności nieruchomości, bądź zasiedzenie użytkowania wieczystego, natomiast przy tej drugiej opcji konieczna jest świadomość tego, iż na tej nieruchomości jest ustanowione prawo użytkowania wieczystego, by móc je skutecznie zasiedzieć. Posiadanie nieruchomości w zakresie prawa własności i w zakresie prawa użytkowania wieczystego ma odmienne cechy. Samoistne posiadanie nieruchomości w zakresie użytkowania wieczystego, polega na faktycznym wykonywaniu władztwa nad tą nieruchomością, z wolą posiadania jej dla siebie w zakresie odpowiadającym treści użytkowania wieczystego. Jest to zatem posiadanie inne treściowo od posiadania samoistnego w zakresie prawa własności, choć na zewnątrz różnica sposobu posiadania może nie być dostrzegalna, jednak zaznacza się wyraźnie w sferze woli posiadacza. Posiadanie w zakresie prawa użytkowania wieczystego może doprowadzić do zasiedzenia tylko prawa użytkowania wieczystego i biegnie w takim wypadku przeciwko poprzedniemu użytkownikowi wieczystemu.

         Sytuacja kształtuje się nieco odmiennie gdy posiadacz nieruchomości, któremu przysługuje prawo własności, będzie bezwiednie zasiadywał nieruchomość sąsiednią, na której ustanowione zostało prawo użytkowania wieczystego, bowiem będzie miał on wolę władania nią jak właściciel, czyli jako posiadacz samoistny, a nie jako posiadacz zależny jakim de facto jest użytkownik wieczysty. Nie będą zatem zachodziły przesłanki pozwalające na zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego, a jedynie do zasiedzenia prawa własności. Pojawia się tylko pytanie, czy zasiedzenie takiej nieruchomości jest prawnie dopuszczalne? I na to pytanie adwokat Piotr Bańczyk stanowczo odpowiada tak, bowiem ustawodawca w żaden sposób nie zabronił takiego postępowania, a i działanie to jest całkowicie zgodne z celem instytucji zasiedzenia polegającym na legalizacji niezgodnego z prawem stanu faktycznego.

         W pierwszej kolejności jednak zostanie przedstawione stanowisko odmienne zaprezentowane w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2012 r. sygn. akt. II CSK 127/11. Zgodnie z tym orzeczeniem „Z funkcji i charakteru użytkowania wieczystego wynika, że instytucja ta pozwala Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego na "scedowanie" uprawnień właścicielskich bez wyzbycia się prawa własności, i to tak dalece, że z chwilą oddania gruntu w użytkowanie wieczyste w relacje prawnorzeczowe z osobami trzecimi wchodzi tylko użytkownik wieczysty. W innym razie Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego musiałyby na bieżąco śledzić losy nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Jednakże takie monitorowanie niewiele by dało, ponieważ właściciel gruntu (Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego) nie ma instrumentów prawnych, które umożliwiałyby mu ingerencję w uprawnienia użytkownika wieczystego z tej przyczyny, że nieruchomością oddaną w użytkowanie wieczyste włada osoba trzecia. Rozwiązanie użytkowania wieczystego nie byłoby możliwe tylko z tego powodu, że nieruchomością włada osoba trzecia, jeżeli tylko nieruchomość jest wykorzystywana zgodnie z przepisami i umową o oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Oznacza to, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste wpływa także na relacje prawne między właścicielem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste a osobami trzecimi. Dlatego samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie może nabyć własności, lecz, co najwyżej, użytkowanie wieczyste.” Podobne stanowisko zostało również przedstawione w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2014 r. sygn. akt. III CSK 299/13 według którego „…z chwilą oddania gruntu w użytkowanie wieczyste w stosunki prawnorzeczowe z osobami trzecimi wchodzi bowiem jedynie użytkownik wieczysty. Odrzucenie tego stanowiska prowadziłoby do utraty przez Skarb Państwa czy jednostkę samorządu terytorialnego własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste w następstwie upływu terminu zasiedzenia, przy braku środków prawnych pozwalających ingerować w uprawienia użytkownika wieczystego z tej tylko przyczyny, że nieruchomością włada osoba trzecia

        Należy podkreślić po pierwsze, że przedstawione powyżej stanowisko jest odrębne, a nie wiodące, a po drugie, iż nie można mu dać wiary w świetle obowiązujących przepisów ponieważ nie można się zgodzić, że w stosunki prawnorzeczowe wchodzi tylko użytkownik wieczysty, bo by oznaczało to unicestwienie na ten czas wszystkich uprawnień właściciela, a przecież prawo własności egzystuje równocześnie z prawem użytkowania wieczystego. Roszczenia windykacyjne i negatoryjne są precyzyjnie powiązane z treścią prawa własności, a ich zakres jest dostosowany do bezwzględnego charakteru tego prawa podmiotowego i mimo ich majątkowego charakteru, nie mogą stanowić samodzielnego przedmiotu obrotu, ponieważ mogą one być przeniesione tylko z prawem własności, a zatem nie jest także możliwe ich zrzeczenie się ze skutkiem wobec osób trzecich, to też należy uznać, że te roszczenia nadal przysługują właścicielowi nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Należy zatem stwierdzić, iż w tym stanie prawnym funkcjonują środki prawne pozwalające zachować przysługujące prawo własności. Na uwagę również zasługuje fakt, że skoro właściciel jest w stanie weryfikować wywiązywanie się użytkownika wieczystego z postanowień umowy, to tym bardziej jest w stanie weryfikować stan prawny nieruchomości ze stanem faktycznym i interweniować w razie potrzeby. W tej sytuacji tak naprawdę występuje wzmożona ochrona (a nie jak stwierdził SN w cytowanych orzeczeniach - brak środków prawnych), bo zarówno użytkownik wieczysty, jak i właściciel nieruchomości może występować w ochronie przysługujących im uprawnień.

       W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 18 stycznia 2008 r. sygn. akt. V CSK 383/07 zostało podkreślone, że treść art. 232 k.c. nie wyłącza możliwości nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, przy czym skutek w postaci utraty prawa dotknie w takiej sytuacji właściciela gruntu, również w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 6 kwietnia 2016 r. IV CSK 414/15 stwierdzono, że „nie stoi na przeszkodzie takiej wykładni art. 172 k.c., który umożliwiałaby posiadaczowi samoistnemu nieruchomości, oddanej następnie osobie trzeciej w użytkowanie wieczyste, nabycie prawa własności przez zasiedzenie.

 

Przygotował: aplikant adwokacki Paweł Dratwa

 

Sprawdził i zatwierdził: Adwokat Piotr Bańczyk

 

Kancelaria Adwokacka

Adwokat Piotr Bańczyk w Katowicach

 

 

 

 


Popularne wpisy
Artykułów Komentarzy Odwiedzin
124 0 11767
Adwokat Piotr Bańczyk

Kancelaria Adwokacka
Adwokat Piotr Bańczyk
ul. Dyrekcyjna 10/2
40-013 Katowice

Kancelaria jest czynna od poniedziałku do piątku w godzinach od 9:00 do 17:00
tel/fax (032) 255-17-83
tel (032) 209-09-71

mail: adwokat@kancelaria-banczyk.com.pl www.piotrbanczyk.pl

Wszelkie prawa zastrzeżone.
Blog | Kancelaria Adwokacka adwokat Piotr Bańczyk w Katowicach 2013 - 2020